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打通“供地瓶颈” 管控楼市预期

时间:2017-03-25  来源:华夏时报  作者:深圳市房地产研究中心主任助理  浏览数:

 据统计,2月底以来,全国已有20多个城市启动或升级楼市限购限贷政策。距上一轮楼市大范围调控不到半年,再次启动调控,且一二三四线城市均有覆盖,调控城市数也超过上一轮,甚至很多城市一年之内发布4-5次调控措施,这确实出乎业内预料。即便如此,统计局数据显示,2月份70个城市新房价格环比增长0.3%,相比1月0.2%的涨幅明显上升。这意味着,尽管热点城市新房市场过热态势有所控制,但广大二三四线城市新房市场普遍回升,导致70城新房价格在去年连续12个月涨幅持续扩大,直至2017年1月首次收窄后,又出现反弹的迹象。

  楼市被预期遥控

  二手房市场反弹更明显,2月二手房价格指数上涨0.4%,涨幅比上个月扩大0.02个百分点。一线城市涨幅连续3个月扩大,二线城市二手房价格也开始上涨。从20多个城市此轮调控政策内容看,控制投资投机需求是主攻方向,如京穗二套房标准回归“认房又认贷”;北京(楼盘)限制企业购房再交易时间,打击以企业名义购房逃避限购;北京离婚1年内买房认定为第二套;广州(楼盘)限制单身购房,打击假离婚规避限购;赣州(楼盘)规定,未成年人不得在市区买房;“环一线”城市则通过限制非户籍人群购房套数,规定社保缴纳和纳税连续时限,限制一线城市溢出的投资需求。

  看来,始于去年10月,以重拾或强化限购限贷为主要内容的调控,在控制投资投机上的效果未完全显现,这是时隔半年后调控再启的原因。今年以来,热点城市新房量价齐跌,成交量普遍下跌30%-40%。但很大程度上,这与预售管制下开发商供应积极性下降有关。二手房市场快速回升,意味着需求或转向不受管制的二手房。同时,近期热点城市“类住宅”火热,2-3月深圳(楼盘)基本无住宅新盘推出,供应转向不限购的商务公寓,甚至以企业名义购房突破限购,投资需求是何等旺盛。

  而且,热点城市强化限购限贷后,需求开始转向非热点城市,导致三四线城市不得不针对非户籍人口启动限购。目前,都市圈建设整体还处于起步阶段,周边三四线城市承接一线城市产业转移,跨界土地统一规划,公共服务均等化等关键环节,还停留在政府间协同和规划层面,而楼市和投资炒作却热了起来。本轮调控已过一周,目前看,受调控城市成交量下滑,但市场预期并未明显转向悲观,政策出台前买到房的人暗自庆幸,未受调控城市出现抢政策出台前买房的现象。

  据笔者调研,目前热点城市争相购房的人群,很多抱着“怕上不了车”,加入不了“资产拥有者”序列,“留不在大城市”的心态。此外,今年经济工作的基调是“稳增长”和“防风险”。楼市政策选择上,相对打压房价而在需求端下猛药,“去库存”和疏导需求更多地被强调。因此,有人认为,调控不可能针对房价,或是要把房价限制在居民可承担的范围内。“猜测底牌”的思路下,有人将楼市暂时稳定作为建仓的时机。由此,预期已成为当前楼市重要的影响因素。

  如何引导预期?

  如何引导预期,将是未来调控的重点内容。笔者认为,大规模释放供地是引导预期的重要手段。始于2016年10月的本轮调控,管理层最强调的措施就是增加供地。但是,近半年来的信息显示,热点城市供地并未明显增加。首先,为防止“地王”出现,各地修订“招拍挂”制度,增加保障房配建或自持面积比例。此举或降低了短期内商品住房的有效供应;其次,大城市释放减地信号,如北京“十三五”年均缩减建设用地30平方公里,上海(楼盘)未来20年土地供应零增长等。

  近期,北京楼市出现回升迹象,很大程度上与今年供地比去年减少7成的消息有关。事实上,据wind数据统计,2003-2012年一线城市累计出让居住用地建筑面积3.25亿平米,但同期住宅销售5.57亿平米,新增住宅供应仅为新增销售的55.6%。2012年以来,一线城市住宅用地供应年度计划完成率不足60%。近期,热点城市均表态要增加供地。但笔者认为,目前大城市新增供地潜力有限,多增加几宗地无法从根本上缓解供求关系,无法引导预期,甚至可能因开发商“抢食”而抬高地价,加速房价上涨预期。实现大规模供地以引导预期,要从以下三个方面推进。

  首先要提高住宅用地比例。基于短期税收、GDP考虑和配套支出压力,各地每年新增供地中,产业用地占大部分,住宅供地仅占20%,而发达国家大城市该比例一般在40%以上。目前,大城市产业升级快,产业空间需求下降,产出效率降低,迫切需要改变政府激励,为居住用地腾出空间。新增住宅用地翻一倍,则住房供求预期会明显缓减;其次,盘活城市闲置和低效存量土地。笔者调研发现,大城市外围同质化的商业办公建筑林立,除一楼餐饮还能充分利用空间外,二楼以上大量闲置。近年来,大城市各区仍兴建了大量商办综合体,但很多连招商都无法展开。

  工业园区也如此,深圳有上千工业园区,上海10层以上工业建筑占比仅30%,且各行政区均发展工业,导致工业碎片化布局,而规划的工业区内集聚度反而降低,生产生活设施混杂和空间浪费。产业周期(20年左右)低于用地周期(最少也有40年),盘活存量有必要。目前,盘活存量的最大阻碍就是利益板结,卖住宅太赚钱了,掌握土地使用权的企业都想盘活,加上住宅类公共配套需求大,教育医疗要独立供地,改变土地用途要调整规划,盘活存量很难推进。因此,基于成本分摊和利益共享,应该公开地价补缴和公共配套标准,消除阻碍存量盘活的利益板结。

  最后是增加周边中小城市供地。近年来,大城市轨道交通规划均延伸到都市圈,部分线路已开工,楼市供求半径扩大。但是,大城市与周边基础设施互联互通待推进,特别是两头接驳效率低,通勤成本居高不下,“工作在中心、住在外围”的“1小时都市圈”难实现。近年来,大城市周边三四线城市供应了很多地,但楼市火爆主要为投资需求驱动。为此,政府间协同和部门间推动要打破“一亩三分地”思维定式,打破行政管理的空白和“懒政”,以高速的政府效率攻克接驳之痛。增加周边三四线城市供地,也相当于大城市增加供地,这无疑是增加供应和引导预期的利器。

 
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